זכיתי בהגרלת "מחיר למשתכן" - מה עושים עכשיו? יש בכלל טעם לקחת עורך דין?

גיא פטאל, עו"ד ממשרד יגאל ארנון ושות'

פורסם ביום 5.12.2020

זכייה בהגרלה
ייעוץ לקבוצה
הישג בקבוצה
מתי להתארגן?
אודות
צור קשר

אם זכיתם במחיר למשתכן – המאמר הזה הוא בשבילכם.
בעסקה לרכישת דירה בשוק החופשי, רוכשים רבים נעזרים בליווי משפטי לבדיקת ההסכם, לניהול מו"מ לגבי הוראותיו, להתייחסות לסוגיות משפטיות שונות ולליווי שוטף של העסקה, מהחתימה ועד המסירה. לעומת זאת, זוכים בהגרלות "מחיר למשתכן", נוטים לפעמים לחשוב שמדובר ב"חוזה אחיד" שלא ניתן לשנותו ושאין טעם להוציא כספים על ליווי משפטי שלא יביא תוצאות.

המציאות מגלה שהתארגנות של זוכים כקבוצה וליווי משפטי קבוצתי היא בעלת ערך רב לזוכים ובין היתר, מאפשרת קיום מו"מ מול החברה הקבלנית והוספת הבהרות, שינויים ותיקונים להסכם. ועל זה נדבר כאן.

זכייה בהגרלה

זוכים רבים בהגרלת "מחיר למשתכן" מספרים שרגע ההודעה על הזכייה בהגרלה הוא רגע מרגש ומשמח, רגע שבו התגשמות החלום על רכישת דירה נראית קרובה מתמיד. רגע אחרי ההתרגשות, מבינים חלק הזוכים שאין ברשותם את המידע הרלוונטי לגבי אספקטים משמעותיים (ומסקרנים יש לומר!) של הפרויקט שבו נמצאת הדירה, כמו מחיר הדירה, צורתה, גודלה, מספר החדרים שיהיו בה, לוחות הזמנים של עסקת הרכישה, פרטי הסכם הרכישה והמפרט הטכני, כמו גם פרטים נוספים ומשמעותיים שעשויים להשפיע על ההחלטה האם בכלל כדאי לממש את הזכייה ולרכוש את הדירה.

במסגרת ההליך אליו מחויב היזם, אשר נקבע בהוראות המחייבות של פרויקט מחיר למשתכן, עתידים הפרטים הנ"ל להתברר לזוכים רק בכנס הזוכים. אל כנס הזוכים, יוזמנו הזוכים בנקודת זמן בלתי ידועה בעתיד, לעיתים רק בתוך מספר שנים ממועד הזכייה. מיום הכנס יעמיד היזם בפני הזוכים זמן קצוב, בדרך כלל שבועות בודדים בלבד, לקבל החלטה סופית לגבי הרכישה. במצב זה, עומד הרוכש הבודד בפני מצב בעייתי, עם יכולת מיקוח מוגבלת ביותר מול היזם וללא אפשרות ממשית להשפיע על תנאי ההסכם.

התאגדות הזוכים בפרויקט כקבוצה מבעוד מועד, עשויה לשנות את התמונה מהקצה אל הקצה.
פרק הזמן מרגע ההודעה על הזכייה ועד כנס הזוכים מהווה חלון הזדמנויות יקר ערך לאתר את הזוכים האחרים בפרויקט שבו זכיתם (שהם גם שכניכם לעתיד), להתארגן כקבוצה ולמנות אנשי מקצוע שילוו אתכם במהלך הדרך, עד לרכישת הדירה ומסירתה לידיכם. זהו הזמן להיות אקטיביים, לברר ולחקור בנוגע לפרטי הפרויקט, לרכוש את הידע הדרוש לקראת רכישת הדירה ולמעשה להתחיל במשא ומתן בקשר לעסקת רכישת הדירה.

ייעוץ משפטי לקבוצה - מה זה נותן לי?

הצלחתם לאתר זוכים נוספים בפרויקט שלכם, התארגנתם כקבוצה והשכנים נאים בעיניכם. השלב הבא הוא מינוי יועץ משפטי מנוסה שייצג את הקבוצה בהליך המו"מ מול היזם. קבוצות זוכים שהצליחו להתאגד תוך ליווי משפטי מקצועי, הצליחו לקבל גישה למידע הרלוונטי מוקדם מהרגיל ולהגיע למעמד בחירת הדירה ורכישתה מוכנים יותר כשברשותם הידע והמידע הרלוונטיים, להתמודד בצורה טובה יותר עם האתגרים הכרוכים בהליך הרכישה ולהקטין את הפערים הקיימים מול החברה היזמית. קבוצות זוכים שהתאגדו ופנו לליווי משפטי, הצליחו גם למצות את זכויותיהם בהסכם, לנהל עם החברה היזמית שיח ענייני ולעיתים אף להוסיף שינויים, הבהרות ותיקונים להסכם הרכישה.

ייעוץ משפטי אפקטיבי לקבוצת רוכשים יכלול:

לימוד הפרטים הרלוונטיים לפרויקט שלכם, כגון מסמכי המכרז, התכניות החלות על מתחם הפרויקט, הסכם הרכישה והמסמכים הנלווים לו;

קשר שוטף מול הקבלן – ניהול השיח מול החברה הקבלנית ויועציה וקבלת פרטים ומסמכים נוספים ומשלימים בנוגע לפרויקט;

הנגשת המידע לזוכים – העברת המידע והחומרים לזוכים אחרי בחינתם ועיבודם בצורה ברורה, תמציתית ונגישה;

בדיקה משפטית של המסמכים וניהול מו"מ – בדיקת מסמכי העסקה כדי לוודא את התאמתם להוראות הדין וניהול מו"מ מול היזם ועורכי הדין שמייצגים אותו בקשר להסכם המכר, עריכת הערות, תוספות והבהרות להסכם לטובת הרוכשים;

ליווי שוטף לאורך הדרך – במהלך התהליך, ניתן מענה לשאלות משפטיות ואחרות לקבוצת הזוכים, החל משלב המו"מ, דרך בחירת הדירה והחתימה על הסכם הרכישה ועד למסירת הדירה.

בין יתר הנושאים החשובים שיש לדון בהם במהלך המו"מ אפשר למנות את התאמת הוראות ההסכם להוראות החוק, צמצום מרחב האפשרויות של היזם לבצע שינויים בתכנון ובביצוע כדי להשיג וודאות מוגברת לרוכשים בנוגע לאופי ומבנה הפרויקט, מתן הגנה נוספת לרוכשים במקרי קצה, גמישות בביצוע התשלומים והאפשרות להקדימם תוך "חיסכון" הפרשי הצמדה למדד ואפילו תיקונים הנוגעים לתכנון הפרויקט ולמפרט הטכני. כלל השינויים, ההבהרות והתיקונים מפורטים במסמך משלים שנערך ביחד עם היזם במהלך המו"מ.

המעטפת המשפטית מביאה בפני הרוכשים בצורה נגישה וברורה את המידע והידע הרלוונטיים ומשפרת משמעותית את יכולת קבלת ההחלטות שלכל אחד מחברי הקבוצה ומקנה לרוכשים תחושת ביטחון, שקיפות וודאות אשר קריטיים לעסקת רכישת דירה. מעטפת זו חשובה ומשמעותית במיוחד כאשר מדובר בעסקה הכוללת היבטים משפטיים רבים, שנעשית בתוך מערכת סבוכה של כללים מסוגים שונים ובמיוחד כאשר מדובר ברכישת הדירה הראשונה.

דוגמה להישג בקבוצה זוכים אותה ליווינו

במקרה שאירע לאחרונה לאחת הקבוצות אותה ליווינו, שבו בעקבות מגפת הקורונה, חל שינוי במצב התעסוקתי של חלק מחברי אותה קבוצה (פיטורים, קיצוץ בשכר או יציאה לחל"ת), אשר הקשה עליהם לעמוד בהתחייבויותיהם לפי ההסכם, ושם באו לידי ביטוי היתרונות בליווי המשפטי הקבוצתי. לרוע המזל, השינוי במצב התעסוקתי אירע בסמוך לפני המועד שבו חלק מחברי הקבוצה התכוונו לפנות לבנק למשכנתאות כדי לקבל הלוואה לצורך מימון הרכישה ("משכנתא"). בתיאום עם נציגות הזוכים, נערך סקר צרכים בין חברי הקבוצה, כדי למפות את בקשות הרוכשים לדחיית תשלומים, ולאחריו נשלחה פניה מרוכזת לחברה היזמית בה הוצגו בקשות הרוכשים. לשמחתנו, בתום שיח שנוהל עם נציגיה, התחשבה החברה בנסיבות המיוחדות שנוצרו ונענתה לבקשות הרוכשים לדחיית תשלומים.
על אף שהטיפול בעניין לא היה חלק מסל השירותים המשפטיים שנקבע מראש, לאור הנסיבות המיוחדות החלטנו להירתם ולסייע לחברי הקבוצה, כחלק מהליווי המשפטי.

סקר הצרכים והפניה המרוכזת לחברה הקל עליה לראות את מכלול הבקשות ולהחליט לגביהן באופן מרוכז ולפי קריטריונים קבועים. ספק רב אם מהלך כזה היה מצליח ללא ההתארגנות הקבוצתית, ולולא היחסים המקצועיים החיוביים שנרקמו בשלב המו"מ עם החברה היזמית.

הרכישה עוד מספר שנים, אז מתי להתארגן? מוקדם ככל האפשר

התארגנות מוקדמת כקבוצה מאפשרת את מיסוד והגדלת הקבוצה, כמו גם את מינוי היועצים, את בדיקת החומר ואת ניהול המו"מ מול החברה היזמית בצורה טובה יותר, והיא בעלת משמעות רבה לטיב התהליך ולאיכות תוצאותיו. כך למשל, במספר פרויקטים שאותם אנו מלווים, שקבוצות הרוכשים בהן התאגדו בסמוך לאחר ההודעה על הזכייה, ניתנה הזדמנות לחברים נוספים להצטרף לקבוצת המיוצגים (לפני הכנס, במהלכו או לאחריו), והתאפשר לנו להתחיל את הליך לימוד הפרויקט וניהול המו"מ בנוגע להסכם הרכישה מספיק זמן מראש. במקביל, יכולנו להידרש לסוגיות ושאלות שונות שעלו מצד הרוכשים, ולהעביר אליהם מעת לעת עדכונים ודיווחים לגבי שלבי התכנון, וצפי - עד כמה שניתן - לגבי לוחות הזמנים, על מנת שיוכלו להיערך בהתאם.

התארגנות כקבוצה עשויה להיות רלוונטית גם אחרי חתימת ההסכם, מאותן סיבות שפורטו קודם. כך למשל, התאגדות כקבוצה והסתייעות בליווי מקצועי מתאים, יכולה להיות רלוונטית גם במקרים שבהם החברה היזמית מתעכבת במסירת הדירות ביחס למועד שנקבע בהסכם, באופן שמזכה את הרוכשים בפיצוי כספי, או כאשר מתגלים חלילה ליקויים משמעותיים בבנייה, הרלוונטיים למספר רוכשים, כאשר השלמת עבודות הפיתוח סביב הפרויקט מתעכבות, או כאשר מתעכבים הליכי הרישום, כמו גם במקרים נוספים. במקרים שבהם קיימת סוגיה משותפת לקבוצת רוכשים, ההתאגדות והפעולה המשותפת צפויות להשיג ערך רב יותר לחברי הקבוצה, בעלות נמוכה יותר לכל אחד מהם.

לכן, אם כבר זכיתם בפרויקט מחיר למשתכן וטרם התאגדתם כקבוצה, עדיין לא מאוחר מדי לעשות זאת! מוזמנים ליזום ולאתר את השכנים העתידיים שלכם (למשל - בקבוצת הפייסבוק של איגוד הזוכים...).

גיא פטאל, עו״ד ממשרד יגאל ארנון ושות'

עו״ד גיא פטאל עוסק בתחום דיני המקרקעין, תכנון ובניה ומשפט מסחרי. בין היתר, מלווה גיא פרויקטים בתחום הנדל"ן על כל שלביהם, החל בשלב רכישת הזכויות בקרקע, המשך בהסכמי השקעה, שיתוף וניהול, התקשרויות עם קבלנים, יועצים וספקים, הסכמי מימון, התקשרויות עם גורמים ממשלתיים ועירוניים, ועד למכירת או השכרת היחידות, מסירתן לרוכשים או לשוכרים והסדרת רישום הזכויות במקרקעין.
במסגרת עיסוקו, מטפל גיא בפרויקטים לבניה למגורים ולשימושים אחרים וצבר מומחיות מיוחדת בטיפול בפרויקטים בעלי שימושים מעורבים. גיא מתמחה בליווי חברות יזמיות בקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, ליווי קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים, מימון עסקאות מקרקעין וייצוג חברות נדל"ן מול בנקים וגופים פיננסיים בהתקשרות בהסכמי ליווי, מימון וביצוע פרויקטים.

גיא מייצג חברות, עמותות ויחידים העוסקים בתחום הנדל"ן ומעניק ליווי משפטי בעסקאות מכר, רכישה, השקעה ומימון, הסכמי קומבינציה, עסקאות התחדשות עירונית על סוגיהן השונים (פינוי בינוי, תמ"א), הסכמי שכירות ומעניק להם ליווי ויעוץ משפטי שוטף. 
גיא צבר ניסיון מיוחד בטיפול בפרויקטים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ומייצג חברות בניה וקבוצות רוכשים בתחום זה.
גיא סיים לימודי תואר ראשון במשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים בשנת 2013 והוסמך כעו"ד בישראל בשנת 2014. 

זכיתם במחיר למשתכן? מתלבטים לגבי ליווי משפטי?
אנחנו כאן בשבילכם לכל שאלה ועזרה ללא עלות.
התקשרו
077-9599776
או
השאירו פרטים

*תנאי שימוש ותנאי מימוש:

צריכים
הכוונה?

לתנאי השימוש באתר מועדון הזוכים, ולתנאי מימוש ההצעות של הספקים - לחצו כאן

מתלבטים לגבי ליווי משפטי? השאירו פרטים:

אנחנו כאן בשבילכם לכל שאלה ועזרה ללא עלות.